KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

Apartman ve site gibi toplu yaşamın söz konusu olduğu yerlerde, her bir site sakinin uyması gereken kurallar mevcuttur. Kurallara uyulmaması halinde çatışmalar söz konusu olmaktadır. Kurallara uymama halinin süreklilik arz etmesi, bu durumun diğer bir kat malikinin hak ve menfaatlerini ağır derecede ihlal etmesi halinde hakları ihlal edilen kat maliki ya da kat malikleri, bu konuyu kat malikleri kuruluna taşıyarak alınacak bir karar neticesinde borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümünü satın almak suretiyle bu duruma son verebilir. 

KMK Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. 

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: 

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; 

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; 

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. 

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

A. MECBURİ DEVRİN MADDİ KOŞULLARI

1. Kat Malikinin Yükümlülüklerine Aykırı Hareket Etmesi

   
   

Bu koşul, bağımsız bölümün devir mecburiyetinin genel koşuludur.  Kat malikinin “ödeme”, “yapma” “yapmama” ve “katlanma” yükümlülükleri kapsamında bir ihlalinin söz konusu olması gerekir. Örneğin, geçerli surette kat malikleri kurulu karar almasına rağmen kendisine düşen gidere kat malikinin katılmaması; ortak yerlerde kat maliklerinin rızası olmadığı halde inşaat yapması; komşularına rahatsızlık veren davranışlar sergilemesi, adaba ve ahlaka aykırı hareketlerde bulunması, yapının sağlamlaştırılması çalışmalarında bağımsız bölümüne girilmesine izin vermemesi gibi.

2. İhlalin Çekilmez Derecede Olması

Kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını devretme zorunluluğunun doğabilmesi için yasanın, yönetim planının, kat malikleri kurulu kararlarının ve kat mülkiyetin kendisine yüklediği yükümleri yerine getirmemiş olması yeterli değildir. Aykırılık teşkil eden eylem ve işlemler, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede çiğnemiş de olması gerekir. Bu durumda yukarıda sözü edilen yükümlerin yerine getirilmemiş olması öteki kat malikleri açısından çekilmez dereceyi bulmadıkça bağımsız bölüm mülkiyetinin devir mecburiyeti doğmaz. 

Çekilmezlik şartı bakımından iki nokta önemlidir. Birincisi, çekilmezlik olgusunun bizatihi varlığıdır. İkincisi ise, bu durumun (çekilmezliğin) bütün kat malikleri için gerçekleşmesinin gerekmemesidir.

Birinci noktada, yükümlülüklerin ihlalinin diğer kat malikleri için çekilmez hal alması gerekir.  Çekilmezlik olgusunun olup oluşmadığı, halin icabı ve olayın hususi mahiyetine göre tespit edilecek bir durumdur. Tabi ki Medeni Kanun’un m.2 “dürüstlük kuralından” yararlanılacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesinin 3. Fıkrasında sayılan hususlar tahdidi değildir. Başka bir deyişle; çekilmezliğe neden olacak hususlar madde metninde sayılan hallerden ibaret değildir. KMK’nın 25/3 maddesinde sayılan hallerin varlığı halinde çekilmezlik unsurunun gerçekleştiği kabul edilmektedir. Bu sayılan hallerin dışında meydana gelen olaylarda veya eylemlerde çekilmezlik olgusunun oluşup oluşmadığını hâkim takdir eder. Dolayısıyla hakim, halin icabı ve işin hususi mahiyetine bakarak yükümlülüğe aykırı davranışın çekilmez derecesinde olup olmadığını tespit edecektir. 

Mehaz yasada şu hallerde çıkarma için yeterli sebep olduğu kabul edilmektedir: Bir kat malikinin veya yöneticinin tekrarlanan, kendisine kesilen faturaları ödemeyip önemsememesi, resmi talimatlara riayet etmemesi, komşuların gürültüden rahatsız edilmesi, diğer paydaşa sövme eylemsel saldırıda bulunması, yıllık ödemelerde manipülasyon yaratması, yıllar boyunca çocuk gürültüsüne aşırı alınganlık ve mızmızlık, kavgacı olmak, ithamcılık, aşağılayıcı ifadeler, kötü niyetli olarak zorluklar çıkarmak, bir kat malikinin veya kiracısının erotik bir işletme işletmesi, bir kat malikinin provakatif ve saldırgan davranışları.

Öğretide çekilmezlik olgusunun varlığı için süreklilik arz etmesinin bir önemi olmadığı ifade olunmaktadır. Gerçekten, bazen tek bir davranış bile çekilmezliğin varlığını ortaya koymaya yeterli olabilir. Örneğin, komşusunun karısına sarkıntılık eden veya evini kasten yakan bir bağımsız bölüm sahibinin tutumunu böyle kabul etmek gerekir.

Buna karşın somut olayın özelliklerine göre, kat maliki yükümlerini kat malikleri kurulu kararı veya mahkeme tarafından verilmiş bir hüküm üzerine hemen yerine getiriyorsa veya bağışlanması, hoş görülmesi olası bulunan küçük derece aykırılık söz konusu ise, çekilmez derecede ihlalden dolayısıyla da devir mecburiyetinden söz edilemez. Bir başka söyleyişle kat malikinin hoşuna gitmeyen her davranışı devir mecburiyeti sebebi sayılmayacaktır. Bir davranışın bu kapsamında çekilmez olarak değerlendirilmesi için ağır bir yükümlülük ihlali anlamı taşıması ve bunun huzur ortamı ve birliğin devamı için bir tehlike arz etmesi gerekir. Bir başka ifade ile kat mülkiyeti ilişkisi bu davranış sebebiyle tehlikeye girmiş olmalıdır. Bu çerçevede böyle bir tehlike söz konusu değilse, sürekli olmayan davranışlar devir mecburiyetini gerektirmemelidir.

3. Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması

Bu davanın açılabilmesi için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermelerine bağlıdır. Böyle bir karar alınamıyorsa dava açılamaz. Ancak dava açılmasına karar verilmiş olmasına rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmaz istemezse, davayı KMK 25/II’ye göre öteki kat malikleri açabilir. (OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, S.699, İstanbul 2016) Ancak davayı  açacak olan kat maliki ya da maliklerinin, davalının borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı haklarının çekilmez derecede çiğnenmiş olması gerekir.

B. DAVANIN AÇILMASI

Yukarıda sayılan şartların varlığı halinde yani, kat malikinin borç ve yükümlülüklerine aykırı davranması, bu aykırılığın çekilmez hale gelmesi, kat malikleri kurulu tarafından devir konusunda karar alınması halinde, bu hakkın kullanılabilmesi için dava açılması gerekmektedir.

1. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Bu davaya bakmakla görevli ve yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

2. DAVANIN TARAFLARI

İşbu davanın davacıları ve davalısı kat malikleridir. Kiracıların veya başka bir ayni hak sahiplerinin işbu davaya taraf olması mümkün deiğildir.

3. HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Kat Mülkiyeti Kanunun 25/4 maddesine göre; kat malikleri kurulu tarafında alınan “devir kararının” öğrenildiği tarihten itibaren 6 ay ve her halde 5 yıldır. 

4. YARGILAMA SÜRECİ VE VERİLEN KARARIN NİTELİĞİ

Mahkeme tarafından yapılan yargılama neticesinde; yukarıda sayılan üç unsurun varlığı halinde davanın kabulüne karar verilecektir. Aksi takdirde yani bu üç unsurdan birinin sabit olmaması halinde davanın reddine karar verilecektir.

Mahkeme tarafından dava konusu bağımsız bölümün değerinin belirlenmesi için mahallinde uzman bilirkişilerce yapılacak keşif neticesinde bir bilirkişi raporu alınarak bağımsız bölümün değeri belirlenir. Bundan sonra Mahkeme, davacı veya davacıların belirlenen bedeli üçer aylık vadeli banka hesabına yatırılmasını ve makbuzunun sunulmasını ister. Davanın kabulü halinde; dava konusu bağımsız bölümün karar tarihine en yakın tarihteki değeri tutarında, davayı açmış olan kat maliklerini arsa payları oranında devrine karar verilecektir.

Süresi içerisinde birden fazla dava açılması halinde davalar birleştirilir. Sonradan açılan davalardan biri birleştirilinceye kadar önce açılan davanın sonuçlanması ve davanın kabulüne karar verilmesi halinde, sonradan davayı açan kat maliki önce dava açan kat malikinden, kendi arsa payı oranında kabul edilen kısmın devrini isteyebilir. 

C. YARGITAY KARARLARI

-Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti davasının açılmasından önce bu hususun kat malikleri kurulunda görüşülmesi ve bu yönde karar alınması, davalısının yalnızca kat maliki olabileceği, kiracılara karşı işbu davanın açılamayacağına ilişkin karar;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/4105 E. 2015/17346 K. 30.11.2015 tarihli kararı; “Kat Mülkiyeti Yasası'nın 25.maddesinde, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden bağımsız bölüm maliklerini, bu maddede sayılan koşulların gerçekleşmesi halinde bağımsız bölümlerinin diğer kat malikleri tarafından devralınması hususu düzenlenmiştir. Çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığı yargılama ile belirlenecek ise de, davanın ön şartı, Kat Mülkiyeti Kanununun 25.maddesinin 2.fıkrası uyarınca kat maliklerinin bir araya gelerek hem çekilmezlik halini hem de bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuşup tartışmalarını öngören kat malikleri kurulu toplantısıdır. Bu toplantı yapılmadan, devir istemi ile dava açılamaz. Ayrıca, malik olmayan kişinin çekilmezlik haline ilişkin eylemi, kat malikinin onunla eylem birliği içinde olduğu kanıtlanmadıkça 25.madde kapsamında değildir. Kötü kullanımın devam etmesi halinde ve koşulların gerçekleşmesi durumunda Kat Mülkiyeti Kanununun 25.maddesinde öngörülen devir ancak kat maliki hakkında söz konusu olabilir ki, dava dilekçesinde davalı kat malikleri … ve ... hakkında bağımsız bölümün devrine ilişkin bir istem olmadığı ve bunun koşullarının da zaten araştırılmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.”

-Kat malikleri kurulunda alınacak devir kararının “sayı ve arsa payı çoğunluğu” ile alınması gerektiğine ilişkin karar; 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2013/17665 E. 2014/8780 K. 13.05.2014 tarihli kararı; “Kat Mülkiyeti Yasası'nın 25. maddesinde, diğer kat maliklerinin haklarının onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden bağımsız bölüm maliklerinin, bu maddede sayılı koşulların gerçekleşmesi halinde bağımsız bölümlerinin diğer kat malikleri tarafından devralınması hususu düzenlenmiştir. Kat mülkiyetinin devri zorunluluğu getiren bu maddede sayılı koşullardan biri de diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesidir. Bu nedenle kat malikleri kurulunca alınan böyle bir karar 25. maddeye göre açılacak davanın ön koşulu olup, diğer kat maliklerince 25.maddeye göre açılan bağımsız bölümün devrine ilişkin davada Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun şekilde alınmış bir karar olup olmadığı inceleme konusu yapılacak ve bağımsız bölümünün devri istenen kat maliki tarafından da her zaman bu davanın görülmesi sırasında ileri sürülebilecektir.”

-Davalının, davacının çamaşırlarını ıslatması eylemi nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğine ilişkin karar;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/4472 E. 2012/6369 K. 28.05.2012 tarihli kararında; “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesinin birinci fıkrasına göre; kat malikleri gerek bağımsız bölümleri gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler.Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, davalının davacıya ait çamaşırları ıslattığı ve davacıyı rahatsız ettiği anlaşılmakla Kat Mülkiyeti Yasasının 33.maddesi uyarınca mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın tümden reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

-Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasına rağmen, siz konusu kat maliki aleyhine başlatılan icra takibine karşılık borcun ödenmiş olması, KMK’nın 25. Maddesinde düzenlenen hakkın kullanılmasına engel teşkil ettiğine ilişkin karar; 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 1999/821 E. 1999/2027 K. 13.02.1999 tarihli karar; “Davalının maliki bulunduğu 2, 5, 9 nolu bağımsız bölümler, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapılmasına neden olmak suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ettiği gerekçesiyle, 634 sayılı Yasanın 25. maddesi uyarınca davacılara arsa payları oranında devrine karar verilmiş bu karar onanmıştır. 

Uyuşmazlığın çözümünde uygulanan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesini, Anayasanın mülkiyeti temel hak olarak kabul eden 35. maddesiyle birlikte, bu maddeyle çelişmeyecek biçimde yorumlayıp uygulamak gerekir. Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesinin sonuncu fıkrası, dava hakkının, dava sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa, düşeceğini öngörmektedir. Dava hakkının düşmesi için sayılan bu üç nedenden herhangi birinin gerçekleşmesi yeterli sayılmalıdır. Fıkrada, "her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa" denildiğine göre, bu durumu tek başına davanın düşmesi sebebi saymayıp dava sebebinin de ortadan kalkması koşulunu aramak, fıkrada yer alan "her halde" kavramının, başka bir koşul aramayan, mutlak anlamıyla bağdaşmaz. Şu halde, fıkrada sayılan üç halden biri olan dava sebebinin ortadan kalkması da davanın düşmesi için tek başına yeterli sayılmalıdır.

Nitekim Kat Mülkiyeti Yasasının Millet Meclisinde görüşülmesi sırasında 25. maddenin getirmiş olduğu tedbirlerin çok ağır olduğu bir nevi cebri temellük sebebi mahiyetini iktisap ettiği ve istimlak denebilecek bir nitelik taşıdığı yolundaki eleştirileri cevaplandıran Adalet Komisyonu Başkanı "hüküm verildiği ana kadar eğer bu malik bütün bu ihtarlara rağmen kendisine düşen borçları ödemiş olursa, bu dava ortadan kalkacaktır ve elinden mülkü alınmayacaktır." demek suretiyle bu hükümle varılmak istenilen amacı açıklamıştır. (Millet Meclisi Tutanak Der. 25.2.1965 Sayfa 429) Yine aynı maddeye ilişkin hükümet tasarısı gerekçesinde bu hükmü "Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uygulayabileceği" belirtilmiştir. Gerekçe ve görüşmeler bağlayıcı olmasalar da yasanın amacını belirleyip, bu amaca uygun yorum yapılması açısından büyük önem taşırlar. 

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat maliklerini, 634 sayılı Yasanın 20. maddesi aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü tutmakla, %50 temerrüt faizi işletilmekte, İcra İflas Yasasının 67. maddesi %40 inkar tazminatı öngörmekte, ayrıca 22. maddeye göre bağımsız bölüm üzerinde malikin borçları nedeniyle diğer bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesis edilebilmektedir. Bu kurallar yeterli yaptırım oluşturmakta, ödemelerde gecikmeyi cazip olmaktan çıkarmaktadır. Gecikme nedeniyle esasen gerçek borcunun çok üstünde ödeme yapmak zorunda kalan kat malikinin borcunu ödemesine rağmen, ayrıca bağımsız bölümünü elinden almak, yasa koyucunun amacını aşar.

Olayda, bilirkişi raporuna göre Samsun'un en merkezi yerinde olduğu anlaşılan, biri 60 m2 diğer ikisi 116'şar m2 olan üç daire yasa gereği dava tarihindeki değeri esas alındığından ve faiz de işletilmediğinden toplam 5.749.841.771 TL. bedelle davacıların mülkiyetine geçmesine karar verilmiştir. Oysa, icra takibi üzerine davacı borcunu ödediğine göre, dava sebebinin ortadan kalktığının kabulü gerekir. Ödemeye rağmen dava hakkının düşmediğinin kabulü hak, nesafet ve iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz; eylemle önlem arasında adil olmayan bir dengesizlik yaratır ve temel bir hak olan mülkiyet hakkını zedeler.

KARŞI OY YAZISI

Onama kararında açıklanan nedenlerle hükmün onanması yerinde olduğundan çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyoruz. Bu nedenle karar düzeltme talebinin reddi görüşündeyiz.” 

D. SONUÇ

Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesinde düzenlenen “Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti” müessesesi, kat malikinin borç ve yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde söz konusu bağımsız bölümün diğer kat malikleri tarafından satın alınarak ihlallerin sona erdirilmesine imkan tanımaktadır. Söz konusu borç ve yükümlülükleri sadece Kat Mülkiyeti Kanunu değil Türk Borçlar Kanununun ilgili maddeleri ile Türk Medeni Kanunun 2. Maddesinde düzenlenen “dürüstlük kuralına” aykırılıların da bu kapsama alınarak değerlendirme yapılması gerektiği doktrinde kabul edilmektedir. Söz konusu ihlallerin ilgili kat maliklerince “çekilemez” hale gelmesi durumunda bu hususun kat malikleri genel kurulunda görüşülerek tüm kat maliklerinin “sayı ve arsa payı çoğunluğu” ile alınacak bir karar sonrası açılacak dava ile işbu müessese işletilebilmektedir. Mahkeme tarafından çekilmezlik unsuru değerlendirilecek, Anayasal bir hak olan mülkiyet hakkı da gözetilerek bir karar verilecektir.

Av. Ahmet Kanyılmaz