KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA YÖNETİM PLANI

YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ

Apartmanlar, siteler, alışveriş merkezleri, sanayi siteleri genel itibariyle Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. Günümüzde vatandaşlarımızın birçoğu bu nevi yerlerde ikamet etmekte yahut işyerleri bu nevi yerlerde bulunmaktadır. Bu durum kat maliklerinin birbirleriyle ve yönetim ile sıkı ve sürekli bir ilişki içerisinde olması sonucunu doğurmaktadır. Tüm bu ilişkileri düzenleyen sözleşme, bir nevi apartmanın/sitenin anayasası Yönetim Planıdır.

Bu yazımızda; yönetim planının hukuki niteliği, hangi şartlarda değiştirilebileceği, yönetim planının değiştirilebilmesi için gerekli çoğunluk, yönetim planının mahkeme tarafından değiştirilmesi gibi konular doktrin ve Yargıtay kararlarından örneklerle ele alınmıştır.

I.TANIM

Yönetim Planı; anataşınmazın yönetim tarzını, kullanım maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen bir belgedir.

II. HUKUKİ NİTELİĞİ

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. (KMK md. 28/I) “Bir kere bu yönetim planı yapıldı mı anlaşmazlıklarda önce yönetim planı nazara alınacak, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anlaşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre çözülecektir.”

III. YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ

A. KAT MALİKLERİ GENEL KURULUNDA DEĞİŞTİRİLMESİ

Yönetim planının değiştirilmesi hususu KMK md. 28/III’te düzenlenmiştir. 

• KMK md. 28/III: (Değişik: 13/4/1983- 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Bu hüküm genel hüküm niteliğindedir ve görüldüğü üzere yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranmıştır. Ancak taşınmazın toplu yapı niteliğinde olması halinde KMK md. 70’te özel bir hüküm ihdas edilmiştir.

• Toplu Yapı; bir veya birden fazla imar parseli üzerinde resmi makamlarca onaylı, belirli bir yerleşim planına uygun olarak yapılmış veya yapılacak, ortak yararlanılan altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetleri bulunan ve bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantısı dolayısıyla ortak bir yönetime muhtaç birden çok yapıyı ifade eder.

  
  

• KMK md. 70: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Görüldüğü üzere hem genel hükümde hem de toplu yapılar için düzenlenen özel hükümde de yönetim planının değiştirilmesi için beşte dörtlük çoğunluk aranmıştır. Yönetim planı kat maliklerinin oy birliğiyle yapıldığı halde, değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart ve yeterlidir.

-Yönetim planının değiştirilebilmesi için anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün bu konuda alınan karara olumlu oy vermiş olması gerektiğine ilişkin karar;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/29 E. 2012/2554 K. 12.03.2012 tarihli kararı: yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesinin üçüncü fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün bulunmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında dava konusu sitede toplam 387 bağımsız bölüm bulunmakta olup 06.04.2008 günü yapılan toplantıya 203 kişinin katıldığı böylece, yönetim planının değiştirilmesine ilişkin olarak alınan kararlar yasada aranan çoğunlukla alınmadığından istem gibi 06.04.2008 tarihli genel kurulda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerekirken davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

B. MAHKEME YOLUYLA DEĞİŞTİRİLMESİ

Yönetim planının değiştirilmesini düzenleyen KMK md. 28’in üçüncü fıkrasında, yönetim planının değiştirilebilmesi için beşte dörtlük çoğunluğun gerektiğini ifade ettikten sonra kat maliklerinin KMK md. 33’e göre mahkemeye başvurma haklarının saklı olduğunu belirtmiştir. Kat maliklerinden biri, mevcut yönetim planından bir ya da birkaç maddenin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle veya mevcut yönetim planında yer alan bir ya da birkaç maddenin hukuka aykırı bir biçimde değiştirilmesi gerekçesiyle dava açarak hakimin müdahalesini talep edebilir.

• KMK md. 33: (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.   (2)Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

• 
  

Yargıtay, bu hükümden planın değiştirilmesi için kat maliki tarafından yapılan bütün müracaatların kabul edilerek planın değiştirileceği anlamı çıkarılmaması gerektiğini belirtmiştir.

1. Toplantıya Katılmamış Olmak yahut Katılmakla Birlikte Aleyhe Oy Kullanılması Gerekir.

   
   

   a. Toplantı

   
   

Genel Kurul yani Kat Malikleri Kurulu, ana taşınmazdaki bütün kat maliklerinin katılımıyla oluşur. Burada iki önemli husus karşımıza çıkar; i. Bir bağımsız bölüme birden fazla kimsenin malik olması. ii. Bir kimsenin birden fazla bağımsız bölüme malik olması.

• Eğer bir bağımsız bölüm, paylı veya elbirliğiyle birden fazla kişiye aitse, bunları temsilen, kendilerinin tayin edeceği bir kişi genel kurula katılır. (KMK md. 31/III)

• Eğer bir kişi ana taşınmaz üzerinde birden fazla bağımsız bölüme malikse genel kurula tüm bağımsız bölümler adına kendisi katılır. Bu durum temsil açısından herhangi bir farklılık yaratmasa toplantı ve karar yeter sayıları hususunda birtakım farklılıklar meydana getirecektir.

Olağan genel kurul toplantısı, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılır. Eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yani ocak ayında yapılır. Aynı hususlar toplu yapılar için de geçerli olmakla birlikte, burada toplantı sıklığı olarak asgari 2 yıl olarak belirlenmiştir.

Olağanüstü genel kurul toplantısı ise; önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinde üçte birinin istemi üzerine yapılır.

Genel kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır. İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamamışsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır. 

Eğer bir bağımsız bölüme birden fazla kişi malikse, bu bağımsız bölümü yukarıda belirttiğimiz üzere bir kişi temsil edeceğinden toplantı yeter sayısı konusunda herhangi bir özel durum arz etmemektedir.

Eğer bir kişi birden fazla bağımsız bölüme malikse, malik olduğu bağımsız bölüm kadar hesaba katılır. Örneğin; 10 adet bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda A, 3 adet bağımsız bölüme; B, 3 adet bağımsız bölüme; C, D, E ve F de birer adet bağımsız bölüme malikse, genel kurul toplantısına A ve B’nin katılmasıyla toplantı yeter sayısı sağlanmış olur.

b. Oy

Genel kurulda kararlar oy çokluğu ile alınır. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Eğer bir bağımsız bölüme birden fazla kişi malikse, genel kurulda o bağımsız bölümü maliklerin kendi aralarında tayin ettiği bir kişi temsil edeceğinden, doğal olarak oy hakları bir tanedir, eş deyişle toplantı yeter sayısında olduğu gibi karar yeter sayısında da bir bağımsız bölüme birden fazla kişinin malik olması yine herhangi bir önem arz etmemektedir.

Eğer bir kişi, birden fazla bağımsız bölüme malik ise, sahip olduğu bağımsız bölüm kadar oy hakkına sahiptir. Ancak birden fazla bağımsız bölüm malikinin oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Örneğin; 10 adet bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda A, 5 adet bağımsız bölüme; B, C, D, E ve F de birer adet bağımsız bölüme malikse, A ile birlikte diğer kat maliklerinden birinin katılımıyla toplantı yeter sayısı sağlanabilirken; yukarıdaki kural gereğince bir kişi tüm oyların yani somut olayda toplam 10 oyun üçte birinden fazla olamayacağından A’nın toplam 3 oy hakkı vardır. A ile birlikte toplantıya katılan diğer kat maliki, bir bağımsız bölüme malik olduğundan, her ikisinin oyu çoğunluğu sağlamadığından bu iki kişinin katılımıyla toplantı yapılabilirken, bu toplantıda herhangi bir kararın çıkması mümkün değildir.

Genel kurulda alınacak bir karar, doğrudan doğruya bir kat malikini ilgilendiriyorsa, o kat maliki toplantıya katılabilir ancak oy kullanamaz.

c. Sonuç

Toplantı ve karar yeter sayıları yukarıda anlatıldığı üzere; genel kurulun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanması ve oy çokluğuyla karar alması genel kural olmakla birlikte, asıl konu yönetim planının değiştirilmesi olduğundan, yazımızın başında belirttiğimiz üzere beşte dörtlük çoğunluk arandığı hususu unutulmamalıdır. Yine aynı örnekle devam edecek olursak; 10 adet bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda A, 3 adet bağımsız bölüme; B, 3 adet bağımsız bölüme; C, D, E ve F de birer adet bağımsız bölüme malikse, yönetim planının değiştirilebilmesi için 8 oya ihtiyaç vardır. Bu durumda A veya B’nin yönetim planının değiştirilmesine olumlu oy vermemesi halinde yönetim planının değiştirilemeyeceğini söyleyebiliriz.

2. Dava Belirtilen Sürelerde Açılmalıdır.

   
   

KMK md. 33, genel kurulca alınan kararın iptali istemiyle dava açılabilmesi için; eğer kararın alındığı toplantıya katıldıysa kararın alındığı tarihten itibaren, toplantıya katılmadıysa alınan kararı öğrendiği tarihten 1 ay içerisinde ve her halde 6 ay içerisinde, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açmalıdır.

Eğer genel kurulun aldığı kararda yokluk veya kesin hükümsüzlük mevcut ise yukarıda mezkur süreler içerinde iptal davasının açılması şartı aranmaz.

3. Alınan Karar Haksız ve Hukuka Aykırı Olmalıdır.

   
   

Kat maliklerinin KMK md. 28/III’e dayanarak KMK md. 33 gereğince yapacakları başvuru üzerine hâkim ancak bir kısım kat maliklerinin sözleşmeden doğan haklarını kötüye kullanma niteliğinde sayılabilecek şekilde, diğer kat malikleri tarafından ileri sürülen haklı isteklere karşı çıkmaları halinde müdahale etmelidir. Burada söz konusu olan, zamanla meydana çıkan ihtiyaçlar dolayısıyla yönetim planına yeni hükümler eklenmesi veya planda mevcut olup da uygulamada bazı ortaklar için açık haksızlık, adaletsizlik teşkil eden hükümlerin değiştirilmesi şeklindeki isteklerdir. Yani mevcut uygulamada, bazı kat malikleri açısından haksızlıklar meydana gelmesine rağmen diğer kat maliklerinin bu haksızlıklara karşı çözüme yanaşmamaları sebebiyle, onlara, bu haksızlığın mahkeme eliyle giderilmesi amacıyla mahkemeye başvuru hakkın tanınmıştır.

-Yönetim planının değiştirilebilmesi için anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün bu konuda alınan karara olumlu oy vermiş olması gerektiğine ilişkin kararlar;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/29 E. 2012/2554 K. 12.03.2012 tarihli kararı: "Yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesinin üçüncü fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün bulunmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında dava konusu sitede toplam 387 bağımsız bölüm bulunmakta olup 06.04.2008 günü yapılan toplantıya 203 kişinin katıldığı böylece, yönetim planının değiştirilmesine ilişkin olarak alınan kararlar yasada aranan çoğunlukla alınmadığından istem gibi 06.04.2008 tarihli genel kurulda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerekirken davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2005/5235 E. 2005/7657 K. ve 19.07.2005 tarihli kararı; “Davada, ana taşınmazın yönetim planın 6. maddesinin değiştirilmesi istenilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Anılan yasa maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre de yönetim planının (bu bağlamda maddelerinin) değiştirilmesi ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile olanaklıdır. Bu madde fıkraları birlikte değerlendirildiğinde tüm kat maliklerini bağlayan yönetim planının değiştirilmesi görev ve yetkisi kat maliklerine tanınmış olup onların beşte dördünün oyunun varlığı şarttır. Mahkemece yönetim planının dava konusu edilen maddesinin iptal edilebilmesi için de bunun yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturur nitelikte olması gerekir. Somut olayda değiştirilmesi istenilen yönetim planının 6. maddesi hükmü niteliği itibariyle yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı cihetle bu maddenin değiştirilebilmesi için yukarıda sözü edilen yasa maddesi uyarınca kat maliklerinin toplanıp beşte dördünün oyu ile karara bağlanması gerekir. Hakim kat maliklerinin iradesi yerine geçip böyle bir değişikliğe karar veremez. Tüm bu hususlar göz önünde tutularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece, istemin kabulü ile yönetim planının 6. maddesinin yazılı olduğu şekilde değiştirilmesine hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir.”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2010/8986 E. 2010/15084 K. 11.11.2010 tarihli kararı: “Tek parsel üzerinde kurulmuş bir sitenin altyapı tesislerinin, ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmet binalarının bulunması ve bunların yönetimi ile ilgili olarak birbiriyle bağlantılı birden çok yapının mevcut olması koşullarının hep birlikte ve bir arada bulunması gerekir. Tüm bunlardan başka bu parselde daha önce kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş olmalıdır. Birden çok imar parseli üzerinde kurulan bu tür toplu yapılarda, her bir parsel için bu Yasa yürürlüğe girmeden önce ayrı ayrı yönetim planları yapılmış ise, bu takdirde Yasa'nın 70. maddesindeki bir tek yönetim planının düzenlenebilmesini sağlamak için, siteye dahil parsellerin yönetim planlarında gerekli uyarlama ve değişikliğin Yasa'nın geçici 2. maddesindeki koşullara uygun şekilde mevcut kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karar almaları gerekir. Geçici 2. maddenin getiriliş amacı bu konuya yöneliktir. Yukarıda açıklanan nedenlere göre tek parsel üzerinde kurulu bulunan dava konusu B... Sitesi'nde 2003 yılında kat irtifakı kurulup yönetim planı tanzim edilmiş olduğundan, bu yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesinin üçüncü fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün bulunmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alınarak mahkemece usulüne uygun şekilde bir yönetim planı değişikliği gerçekleştirilmediğinden istem gibi 30.03.2008 günlü genel kurulda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerekir.”

-Yönetim planının hakimin müdahalesi ile değiştirilebilmesi için davaya konu edilen yönetim planı hükmünün kanuna aykırı bulunması veya kanunun emredici hükümlerine aykırı biçimde düzenlenmiş olması gerektiğine ilişkin karar;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2022/3450 E. 2022/3790 K. 08.04.2022 tarihli kararı: “Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesine göre yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını ,kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerinin ve onların külli ve cüzi halefleri ve de yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için de bütün kat maliklerinin en az 4/5'in oyu gerekir. Aynı maddeye göre kat maliklerinin bu tür kararları aleyhine veya yönetim planının mevcut hükümlerine karşı iptal istemiyle mahkemeye başvurma hakkı mevcut ise de bu tür başvuruların kabul edilebilmesi için davaya konu edilen yönetim planı hükmünün yasaya aykırılık teşkil etmesi veya yasa hükümlerine aykırı olarak tesis edilmiş olması gerekir. Böyle bir aykırılığın söz konusu olmadığı durumlarda hâkimin kat maliklerinin iradesinin yerine geçip onlar adına karar vermeye ve özellikle sözleşme niteliğinde olan yönetim planının mevcut bir hükmünün değiştirilmesi veya yeni bir hüküm eklenmesi suretiyle müsait tarzda bir müdahalede bulunmaya yetkisi yoktur. Somut olayda yasaya aykırılık bulunduğu iddiasıyla mevcut bir hükmün iptalinin istenilmesi söz konusu olmayıp yönetim planının üçüncü maddesinin yeniden düzenlenmesi suretiyle değiştirilmesi istenildiğinden, yukarıda açıklanan nedenlerle böyle bir davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabul yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.”

Bir başka önemli husus da, sulh hukuk mahkemesi nezdinde açılacak iptal davasında, sorunun çözümü için öncelikle genel kurula gitmenin ön şart olup olmadığıdır.

Yargıtay bazı eski kararlarında, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili anlaşmazlıklarda önce kat malikleri kuruluna başvurmak gerektiğini, ancak bu karara razı olmayanların KMK md. 33’e göre mahkemeye başvurabileceğini kabul etmişti.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, sonraki bir kararında KMK’nın amacının kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları sürüncemede bırakmamak ve alabildiğine çabuklukla çözmek olduğunu belirterek, kat malikinin, kat malikleri kuruluna başvurmadan doğrudan doğruya mahkemeye başvurabileceğine karar vermiştir.

IV. KANUNUN EMREDİCİ HÜKÜMLERİNE AYKIRILIK

Görüldüğü üzere; yönetim planı kat malikleri kurulunun beşte dörtlük çoğunluğuyla değiştirilebilmekteyse de, bu husustaki karar yeter oranının çok yüksek olması, toplu yapılarda olduğu gibi birçok kat malikinin bulunması kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümünü güçleştirmekte, yönetim planı değişikliklerinin yapılabilmesi genelde mahkemenin müdahalesi talep edilmektedir. Yukarıda ayrıntılı olarak bahsedildiği üzere mahkemenin yönetim planında değişiklik yapabilmesi için ilgili hükmün emredici kurallara aykırı olması aranmaktadır. Bu sebeple bu unsuru ayrı başlıkta inceliyoruz. Kanunun emredici hükümlerine aykırılıkta Kat Mülkiyeti Kanununun 19 ve 44. Maddeleri öne çıkmaktadır.

• KMK md. 19: Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. 

  Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

  
  

• KMK md. 44: Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

   a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; 

  b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; 

  c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; 

  Şarttır. 

  Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. 

  Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

  
  

-Yargıtay bir kararında; mutlak ortak alanlardan olmayan yerlerin, ayni hak oluşturmayacak şekilde bir kısım kat malikine kullanımının bırakılmasının yasaya aykırılık teşkil etmeyeceğini belirtmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2010/12939 E. 2010/5919 K. 13.04.2010 tarihli kararı: “…Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin düzenlenmesi kapsamında olarak bazı ortak yerlerin, yönetim planı ile -ayni hak bahşetmeyecek biçimde- bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkün olup, bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmayacak, ancak ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına, Yasa'nın 19. veya 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik hükümlere yönetim planında yer verilemeyecektir.

Öte yandan, yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde -Yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça veya mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe- öncelikle uygulanması esastır.

Uyuşmazlık konusu somut olayda, anataşınmazın yönetim planının mahkemece iptaline karar verilen 32. maddesinde yer alan "En altta cadde üzerinde bulunan ve tasdikli projede garaj ve alet yeri olarak gösterilen bölümlerin kullanma hakkı 9 ve 12 nolu dairelere aittir" hükmü ile "Ön ve yan bahçelerde ve bina altında projede gösterilmeyip meyil dolayısıyla sonradan yapılacak tesislerin gazino lokanta gibi tesislerin kullanma hakkı da 9 ve 12 nolu dairelere aittir" hükmü, yukarıda açıklandığı üzere ayni hak bahşetmeyen, mutlak olmayan ortak yerlerde salt kullanım hakkı veren düzenlemeler niteliğinde olup, yasaya aykırı yönleri bulunmamakta ise de, aynı maddedeki "Sığınağın kullanma hakkı 2 nolu daireye aittir" hükmü, sığınak mutlak ortak yerlerden olduğundan kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılması yasaya aykırılık oluşturmaktadır. Bu nedenle, yönetim planının 32. maddesinin yalnızca sığınakla ilgili hükmünün iptaline karar verilmesi, maddedeki diğer hükümlere yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken, maddenin tümüyle iptaline karar verilmesi isabetli değildir…”

-Yargıtay başka bir kararında; bodrum katta herhangi bir değişiklik yapmadığı müddetçe, yönetim planıyla kendisine özgülenen kat malikinin, bodrum katını kullanmasının yasaya aykırılık teşkil etmeyeceği görüşündedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2005/6450 E. 2005/8977 K. 13.10.2005 tarihli kararı: “Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Buna göre yönetim planı yöntemine uygun biçimde değiştirilmiş ya da iptal edilmiş olmadıkça, bu bağlamda hükümleri yasanın buyurucu kurallarına aykırı düşmedikçe, tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlar. Somut olayda ana taşınmaza ilişkin yönetim planının 3. maddesinde bodrum katın kullanımının zemin kattaki dükkana özgülendiği anlaşılmaktadır. Bu hüküm uyarınca zemin kattaki dükkan maliki olan davalı, bodrum katta herhangi bir değişiklik yapmadan burayı tek elden kullanabilir. Yönetim planında böyle bir kuralın yer almış bulunması, yukarıda sözü edilen Yasa maddesinde tanımlanan yönetim planı niteliğine aykırılık oluşturmaz. Başka bir anlatımla yönetim planı yönetim tarzını, ortak yerlerin kullanma maksat ve şeklini düzenlediğine ve dava konusu edilen ortak yer olan bodrum katın da olduğu gibi kullanılması hakkı davalıya verildiğine göre bu şekilde kullanımın yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı ve dolayısıyla yönetim planının iptalini gerektirmeyeceği açıktır. Bu durumda mahkemece davalının yönetim planı doğrultusunda bodrum katı kullanmasının doğal olduğu gözetilerek davanın reddine karar vermesi gerekirken kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir”

-Yargıtay bir başka kararında; ana taşınmazın bahçesinin bir kısım kat malikine özgülenebileceğini, ama bu durumun, o yeri ortak alan olmaktan çıkarmadığını, her kat malikinin ana taşınmazın mimari durumunu ve güzelliğini korumakla yükümlü olduğundan, bahsi geçen yerin betonla kaplanıp kafeteryaya çevrilmesinin projeye aykırı tesis ve değişiklikler yapılmasının yasaya aykırılık teşkil edeceğinden bahisle söz konusu yerin eski hale getirilmesine karar vermiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2005/4126 E. 2005/6599 K. 23.06.2005 tarihli kararı: “Davada iptali istenen yönetim planının 9. maddesinin birinci fıkrasında "Müge Apartmanı'nın önündeki bahçe yerinden ( 4,5 m2'lik giriş yolu hariç ) başlı başına yararlanma ve kullanma hakkı, 1 ve 2 nolu dükkanların maliklerine ve onların hukuki haleflerine tanınmıştır. 1 ve 2 nolu dükkanların kiraya verilmeleri halinde ise, bu bahçe yerinden kiracı yararlanır ve orayı kullanır" hükmü yer almaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre; yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yasanın bu tanımı göz önünde tutulduğunda, somut olayda dava konusu edilen ortak bahçenin kullanma maksat ve şekli yönetim planı ile düzenlenebilir. Bu bağlamda sözü edilen ortak yerin kullanma hakkı kat maliklerinden birine ya da bir kaçına özgülenebilir.

Şu halde yönetim planının 9. maddesinin birinci fıkrasında yer alan hüküm, yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturmadığından kat malikleri kurulunca yöntemince değiştirilmiş olmadıkça geçerli olup iptal isteminin mahkemece reddinde bir isabetsizlik yoktur.

Ancak; Yönetim planı ile ortak yer olan bahçeden yararlanma ve burayı kullanma hakkı tanınan kat maliki bu yeri olduğu gibi ( projeye aykırı herhangi bir değişiklik ve tesis yapmadan ) kullanmak zorundadır. Kat malikleri kurulunun 2.2.1992 günlü kararında, sözü edilen bahçenin ticari amaçla kullanılamayacağı kararlaştırılmış; 28.12.2004 günlü karar içeriğinden de davalı tarafın bahçeyi betonla kaplayacağını ve kafeteryaya dönüştüreceğini bildirdiği belirtilerek kat maliklerinin buna muvafakatlarının olmadığı hüküm altına alınmış, bahçenin eski hale getirilmesi konusunda davacı yöneticiye yetki tanınmıştır. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmü uyarınca; kat maliklerinden her biri, anataşınmazın mimari durumunu ve güzelliğini titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Ortak yerin kat maliklerinden birinin kullanımına özgülenmiş olması, burayı ortak yer olmaktan çıkarmaz. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden özellikle kat malikleri kurulunun 28.12.2004 günlü karar içeriği ile dosyaya konulan fotoğraflardan, dava konusu edilen bahçenin davalı tarafça olduğu gibi kullanılmayıp, üzerinde bir takım tesis ve değişiklikler yapıldığı anlaşılmakla; mahkemece yerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak davalı tarafın bahçede projeye aykırı olarak yaptığı ileri sürülen tesis ve değişikliklerin saptanıp, bunların eski hale getirilmesi suretiyle taraflar arasındaki muarazanın giderilmesine hükmedilmesi gerekir.”

V. SONUÇ

Yönetim planının değiştirilebilmesi için KMK md. 28/III uyarınca kat malikleri kurulunun beşte dörtlük çoğunluğunun bu yönde karar vermesi gerekir. Ancak KMK md. 33 gereğince, hukuka aykırı yönetim planı maddelerinin değiştirilebilmesi için, yahut başlangıçta hukuka uygun olmakla birlikte hukuka aykırı hüküm ihdas edilmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak dava ile hakimin müdahalesi istenerek, hukuka aykırı hükmün değiştirilmesi yahut hükmün hukuka aykırı bir biçimde değiştirilmesinin önüne geçilebilmektedir.

Av. Ahmet Kanyılmaz