ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVALARI

1. GENEL OLARAK 

Kat mülkiyetine tabi taşınmazda yer alan her bir bağımsız bölüme arsa payı özgülenmektedir. Bir bağımsız bölümün arsa payı, anagayrimenkuldeki payı yani tüm anagayrimenkuldeki mülkiyet hakkını ifade eder. Başka deyişle; bireysel mülkiyet hakkının tüm anagayrimenkuldeki toplam mülkiyet hakkına oranıdır. Arsa payı Kat Mülkiyeti Kanunun 2. Maddesinde ise; “ Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına… denir.” Şeklinde tanımlanmıştır.

Arsa paylarının dağıtımında, taşınmazın ortakları değil, bağımsız bölüm adedi dikkate alınır. Yani toplam arsa payı, hissedar sayısına göre değil bağımsız bölüm sayısına bölünür. Arsa payı özgülenirken, sadece mesken, işyeri gibi bağımsız bölüm niteliğinde olan yerlere pay verilir, ortak kullanım alanlarına arsa payı özgülenmez. Aynı şekilde arsa payları dağıtılırken açıkta arsa payı bırakılmaz, tüm pay bağımsız bölümlere dağıtılır. Arsa payları belirlenirken; bağımsız bölümün bulunduğu kat, yüzölçümü, nev’isi, sokağa ya da caddeye cephesi, manzarası, güneş alım süresi gibi kriterler dikkate alınmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun 3. Maddesinde ise; “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” Denilmektedir. Buna göre; anagayrimenkulün önündeki bina yıkılarak artık deniz manzarasının olması, anagayrimenkulün yakınına metro yapılması, anagayrimenkulde yer alan bir bağımsız bölümün nev’isinin meskenden dükkana dönüştürülmesi gibi hallerde arsa payları değişmemektedir. 

Arsa payı; hakları kullanmada ve borçlara katlanmada önem arz etmektedir. Genel itibariyle her bir kat maliki, arsa payı kadar hakka ve yükümlülüğe sahiptir. Örneğin; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri haricindeki giderlere her kat maliki arsa payı oranında katlanmakta, ortak alanlardan arsa payı oranında yaralanmakta, kat malikleri kurulunda alınacak bazı kararlarda arsa payı çoğunluğu aranmakta, anagayrimenkulun harap olması yahut herhangi bir sebeple yıkılması halinde kat mülkiyeti sona erdiğinde tapu kütüğüne tescilde arsa payları esas alınmaktadır.

Arsa paylarının, bağımsız bölümün değeriyle orantısız olarak özgülenmesi, açıkta arsa payı bırakılması, ortak alana arsa payı özgülenmesi gibi durumlarda, tüm kat maliklerinin bir araya gelerek ilgi tapu müdürlüğüne başvurmak suretiyle idari yolla arsa payı düzeltilebileceği gibi, Kat Mülkiyetinin 3. Maddesinde yer alan “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Hükmü uyarınca mahkemeden arsa paylarının düzeltilmesi talep edilebilir. 

II.   ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ

A. ARSA PAYININ İDARİ YOLDAN DÜZELTİLMESİ 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 04.07.1983 tarih ve 1454 sayılı genelgesinin 2. Maddesinin 3. Fıkrası uyarınca Kat irtifakı kurulurken ya da kat mülkiyetine geçilirken bapımsız bölümlere arsa paylarının hatalı özgülendiği konusunda, anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin anlaşmış olmaları ve birlikte başvurmaları üzerine tapu memurunca resmi senet düzenlemek suretiyle arsa payları düzeltilebilir. (Germeç, Mahir Ersin/Tanrıverdi, Ezgi, Yargıtay Kararları Işığında Kat Mülkiyeti Davaları, S. 866, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2022) Her ne kadar böyle bir imkan bulunsa da tüm kat maliklerinin bir araya gelip bu yola başvurmaları çok mümkün değildir.

B.  ARSA PAYININ MAHKEME YOLUYLA DÜZELTİLMESİ

Kat Mülkiyetinin 3. Maddesinde yer alan “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” hükmü uyarınca, arsa paylarının bağımsız bölümün değeriyle orantısız olarak özgülenmesi, açıkta arsa payı bırakılması, ortak alana arsa payı özgülenmesi gibi durumlarda kat maliklerinden biri ya da birkaçı açacağı dava ile mahkemeden arsa paylarının düzeltilmesini talep edebilir. 

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payının düzeltilmesi davalarında görevli ve yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

2.   Taraflar

Kat Mülkiyeti Kanunun 3. Maddesinde “…her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir…” hükmü yer almaktadır. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere arsa payının düzeltilmesi davasını ancak kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri açabilmektedir. Bu konu ile alakalı olarak Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2014/6892 E., 2014/8267 K., 05.05.2014 tarihli kararında; “Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davacı kooperatifin arsa payının düzeltilmesi istenen taşınmazda tapu maliki olmadığı anlaşıldığından ve davalı idareye de husumet yöneltilemeyeceğinden davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan ve davalı tapu sicil müdürlüğü yönünden pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Denilmiştir. 

Arsa payının düzeltilmesi davalarının davalı tarafını yalnızca kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri oluşturur. Dava sonunda verilecek karar tüm kat maliklerini ilgilendirdiğinden yani verilecek kararla tüm arsa payları değişeceğinde husumet davacı haricindeki tüm kat maliklerine karşı yöneltilmelidir. Kat malikleri kurulunun ve Yönetimin tüzel kişiliği bulunmadığından bunlara karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir. 

3.   Hak Düşürücü Süre

Kat Mülkiyeti Kanununda, arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için bir süre öngörülmemiştir. Bununla birlikte arsa payının düzeltilmesi davası “mülkiyet hakkı” ile ilgili olduğundan bu davanın her zaman açılabileceği kabul edilmektedir. Ancak bu davanın, anagayrimenkul yıkılıncaya kadar açılabileceği, yıkılması halinde kat mülkiyeti sona erdiğinden ve ortada bir bina bulunmadığından açılamayacağı hususu unutulmamalıdır.

Her ne kadar arsa payının düzeltilmesi davasının açılması için bir süre öngörülmemiş ve dava her zaman açılabilir olsa da Yargıtay bazı kararlarında; davanın uzun bir süre açılmamış olmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle ret kararı verilmesine hükmetmektedir.

Yargıtay 20. HD., E. 2020/1450 K. 2020/1726 T. 9.6.2020 kararında özetle; "Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre; dava arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkin olup, 27.01.1989 olan kat irtifakına geçiş tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi, kat irtifakının kurulduğu tarihten bu yana geçen uzun süre içerisinde arsa paylarına karşı bir itiraz da ileri sürülmediği, sonradan ortaya çıkan gelişme ve değişmelerin ise değerlendirmeye alınamayacağı anlaşılmakla, davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2016/9205 E., 2016/5582 K., 04.04.2016 tarihli kararında; “…Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu tarih olan 1974 yılında bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 1974 yılında kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarında herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu siciline kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığına göre, mahkemece davanın reddine karar vermek gerekirken…”

Ayrıca bu hususta öğretide; "Her hak gibi arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı da dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılmak zorundadır. Aksi halde hukuk düzeni, kanunda aranan tüm şartlar sağlanmış olup hak doğsa da bu hakkı hukuken korumaya değer görmeyecektir. Dürüstlük kuralı, bir kimseden dürüst, makul bir insandan beklenebilecek davranışlarda bulunmayı gerektirir. Bunun bir gereği olarak da herkes, hukukun sağladığı hakları veriliş amacına uygun olarak kullanmak zorundadır. Arsa payının düzeltilmesi davasını açmak için herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır ancak bu durum bu davayı açma hakkının veriliş amacına aykırı kullanılmasını sonuçlayamaz. Özellikle hatalı belirlenmiş arsa payı sebebiyle yıllar boyu bir çıkar elde edilmişse örneğin hatalı olarak eksik belirlenen arsa payı sebebiyle ilgili bağımsız bölüm maliki bu arsa paylarına göre belirlenen aidatı düşük ödemiş ve uzunca süre sonra bu davayı açarsa durum özellik arz edecektir. Çünkü bu durumun nimetlerinden uzunca bir süre yararlanılmış ve diğer kat maliklerine karşı da bu davanın açılmayacağına dair haklı güven oluşturulmuş olabilir." (Çaldağ, Coşkun, Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Özellik Arz Eden Bazı Hususlar, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S.50, 2022, s.432) denilmektedir.

4.   Yargılama Süreci ve Karar

Öncelikle taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme tarafında bir bilirkişi heyeti tayin edilerek mahallinde keşif yapılır. Bilirkişilerce yapılacak inceleme; bağımsız bölümlerin her birinin, arsa paylarının özgülendiği tarihteki değeri belirlenecek, ardından bu değerler toplanarak tüm anagayrimenkulün değeri belirlenecek, sonrasında her bir bağımsız bölümün değerinin anagayrimenkulün toplan değerine oranı her bir bağımsız bölümün arsa değerini verecektir. Bağımsız bölümün değerlemesi yapılırken yukarıda belirttiğimiz esaslar dikkate alınacaktır. 

Bilirkişilerce yapılacak değerlemede, arsa paylarının özgülendiği tarihin esas alınması gerekmektedir. Bu hususta Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2005/7695 E., 2005/10581 K., 29.11.2005 tarihli kararında; “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin diğerleri i̇le oranlı olarak özgülenmediği durumlarda her kat Maliki ya da kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birinin bu fıkra uyarınca özgülenen arsa payı o bölümlerin değerinde şu anda oluşan çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez, 44. madde hükmü saklıdır. Yasanın bu açık hükmü karşısında arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin eldeki davada, ana taşınmazda doğrudan kat mülkiyetine 12.12.1990 tarihinde geçilmiş olduğu da gözetilerek bağımsız bölümlerin her birinin bu tarihteki değerlerinin belirlenip arsa paylarının bu değeri ile orantılı olarak özgülenmiş olup olmadığının tespit edilip ulaşılacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken anataşınmazdaki bağımsız bölümlerden her birinin dava tarihindeki değerlerini esas alan bilirkişi raporuna itibarla hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Yargılama neticesinde mahkeme tarafından; bilirkişilerce hazırlanmış raporda arsa payları arasında bir oransızlığın mevcut olduğunun saptanması halinde davanın kabulüne karar verilerek, raporda belirtilen yeni arsa paylarının tapu kütüğüne tesciline karar verilir.

5.   Yargıtay Kararları ve Öğretiden Görüşler

-Arsa payının düzeltilmesini talep eden davacının, kat mülkiyetine geçiş esnasında hazırlanan senedi bizzat imzalaması halinde iyiniyetli addedilemeyeceğine ilişkin kararlar;

Yargıtay 5. HD., E. 2020/7831 K. 2020/10298 T. 23.11.2020 kararı; "Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında yahut kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihinde arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir."

Yargıtay 20. HD., E. 2017/2556, K. 2018/7917, T. 6.12.2018 kararı; "Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda; anataşınmazda kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacının imzasının olduğu anlaşıldığından, davacının bizzat kendisi tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacağı ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığının dikkate alınmamış olması doğru görülmemiştir."

Yargıtay 20. HD., E. 2017/10873, K. 2018/6104, T. 1.10.2018 kararı; "Arsa paylarının yapıldığı dönemdeki değerlerinin orantılı olup olmadığının araştırılması, kat maliki veya maliklerinin iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi, arsa paylarının düzenlenmesine ilişkin listede imzası olan kişi ile taraflar arasındaki mirasçılık ilişkisinin araştırılması gerekirken bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınmadan, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığı araştırılmadan eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir."

-Arsa payının düzeltilmesini talep eden davacının, kat mülkiyetine geçiş esnasında resmi senette bizzat imzalaması halinde iyiniyetli sayılamayacağı gibi, bu kişiden bağımsız bölümü devralan kimsenin de bu durumu bilmesi veya bilmesi gerekmesi durumunda iyiniyetli sayılamayacağına ilişkin kararlar ve görüşler;

Yargıtay 20. HD., E. 2019/5899 K. 2020/2232 T. 29.6.2020 kararı; "Somut olayda, dava konusu anataşınmazda 1990 yılında kat irtifakı kurulduğu anlaşılmakla, her ne kadar davacı 2002 tarihinde bağımsız bölümleri edindiği tespit edilse dahi kat irtifakı bağımsız bölüm listesinin eşi tarafından hazırlandığı iddiası karşısında davalının davayı açmaktaki iyiniyeti ve hukuki yararı bulunup bulunmadığı değerlendirmeye muhtaçtır. Kaldı ki mahkemece arsa paylarının yeniden düzenlenmesi kararına esas olan bilirkişi raporunda, bağımsız bölümlerin kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirildiği belirtilerek arsa payları tesbit edilmiş ise de, somut olarak kat irtifakı kurulduğu tarihteki arsa paylarının düzenlenmesinde yanlışlık yapıldığının açıkça ortaya konulmadan ayrıca yapılan tespitlerde o dönemki rayiç bedel, manzara yol durumu esas alınmadan soyut verilere dayalı arsa paylarının belirlenmesi ve buna göre davanın kabul edilmesi doğru görülmemiştir."

Öğretide; “Kat mülkiyetinin kuruluşundaki kat malikleri arasında bir ilişki bulunmaktadır ve bu ilişki sebebiyledir ki, sonradan arsa payının düşüklüğünün ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilmektedir. Halbuki, kat mülkiyetinin kurulmasından sonra bağımsız bölümlerin pek çok kereler el değiştirmiş olması mümkündür. Arsa payı, değerine oranla düşük olan bağımsız bölüm devredilmiş olabileceği gibi, yüksek olan bağımsız bölüm de devredilmiş olabilir. Değerine oranla arsa payı düşük bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişinin, arsa payının düşüklüğünü ve bunun sebebini bilmesi durumunda, onun da kötüniyetli olduğu, yani böyle bir müktesip tarafından ileri sürülecek arsa payının düzeltilmesi talebinin de yine hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceği kabul edilmek gerekir." (İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2017, s. 49)

-Taşınmaz ile ilgili borç ve yükümlülüklere diğer kat malikleriyle eşit olarak katlanıp 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu uyarınca yapılacak işlemler söz konusu olduğunda ise arsa payının düzeltilmesinin talep edilmenin kötüniyet olduğuna ilişkin görüşler; 

"Bağımsız bölüm malikleri senelerdir arsa paylarına itiraz etmemiş, aidat ve diğer giderlere eşit olarak katlanmış, haklardan eşit olarak yararlanmış ancak Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği binalarının yıkılması sonrası daha çok hak elde edebilmek için bu davayı açmışlarsa, hukuk düzeni bu hakkı korumayacaktır. Çünkü arsa payının düzeltilmesi davasının amacı baştan özensiz, hatalı belirlenmiş arsa paylarının sonradan bağımsız bölüm maliklerinin açacağı davayla düzeltilmesini sağlamaktır. Burada ise taraflar arsa paylarını nazara almaksızın fiili olarak eşit veya kararlaştırdıkları şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu gereği doğan haklara ortak olmuş, yükümlülükleri üstlenmişler ve birbirlerine karşı korunmaya değer bir güven oluşturmuşlardır. Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği yeni yapılacak yapılardan daha fazla pay alabilmek için bu davanın açılması, hakkın hukuken korunma amacıyla bağdaşmamaktadır." (Çaldağ, Coşkun, Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Özellik Arz Eden Bazı Hususlar, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S.50, 2022, s.435)

"Zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi bulunmayan istihkak talepli bir yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılmasının ne sakıncası olduğu sorulabilecektir. Ancak; görüşümüzce, arsa payının düzeltilmesi davası açılmasına vücut veren kanun koyucunun amacının 6306 Sayılı Yasa uyarınca sonlanacak kat mülkiyetinde fazladan hak sahibi olunmasını arzuladığı söylenemeyecektir. Hukuk tekniği açısından bütün unsurları tamam olsa da her hak gibi arsa payı düzeltilmesi talebi de kötüye kullanılabilecektir. Bu hakkın sağladığı hukuki yarar, kat irtifakı/kat mülkiyeti mevcut olduğu müddetçe arsa payına bağlı sonuçları tapu kütüğünde düzeltme ile sağlamaya yöneliktir. Buna karşılık bu sonuçlara rağmen kat irtifakı/ kat mülkiyeti geçerli olduğu sürece arsa payının düzeltilmesi yolunda talepte bulunmayan ve hele hele hatalı tespite dayalı hukuki yarar elde eden (çoğunlukla aidatları düşük arsa payı ile ödeyen) kat maliklerinin bu defa yeni oluşacak kat mülkiyetinde fazladan hak elde etmelerine olanak tanıyan bir dava açmalarına geçit verilmemelidir." (Özmen, Ethem Saba/Çakmak, Berna, 6306 Sayılı Yasa Uygulamalarında Arsa Payının Düzeltilmesi Davasına İlişkin Hüküm Ve Sonuçlar, İstanbul Barosu Dergisi, C.87, S.5, 2013, s.747)

III.   SONUÇ

Arsa payının düzeltilmesi idari yolla ve dava yoluyla mümkün iken, bu tür uyuşmazlıkların tamamına yakını dava yoluyla çözümlenmektedir. Arsa paylarının belirlenmesinde Yargıtay ve öğretide ortaya konulan birçok kriter bulunmaktadır. Bu kriterler göz önünde bulundurulduğunda arsa payı, diğer bağımsız bölümlere oranla daha düşük olduğunu kanaatinde olan kat maliki, diğer tüm kat maliklerine karşı bu davayı ikame edebilir. Her ne kadar bu dava için hak düşürücü süre öngörülmemişse de bu hususta ortaya konulan iyiniyet kriterlerine dikkat edilmelidir. Kentsel dönüşümün hızla devam ettiği günümüzde bu dava türü fazlasıyla önem arz etmektedir.

Av. Ahmet Kanyılmaz